Der Verkehrswert wird gemäß § 194 BauGB «durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.»

Das ist der Wert für Jedermann. Der Verkehrswert nach WertV (Wertverordnung) wird sorgfältig ermittelt. Dazu sind in jedem Fall eine gründliche Ortsbesichtigung erforderlich und darüberhinaus umfangreiche Erhebungen des Sachverständigen hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks, des Entwicklungspotentials und des örtlichen Marktes. Siehe Grafik:

Zu unterscheiden sind die Begriffe Wert und Preis. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und ist damit abhängig von ungewöhnlichen (Zwangsversteigerung bzw. Notverkauf) oder persönlichen Verhältnissen (unerfahrener Verkäufer - geschäftstüchtiger Käufer bzw. umgekehrt). Ein sorgfältig ermittelter Verkehrswert liegt in der Regel innerhalb einer Bandbreite von ± 10 %, innerhalb derer sich ein Preis bewegen kann. Nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren und
• das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Sie sind grundsätzlich gleichrangig. Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalles zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

Für die Wahl des geeigneten Verfahrens kommt es in erster Linie darauf an, die Überlegungen der Marktteilnehmer, die zur Kaufpreisbildung führen, möglichst allgemein verständlich und nachvollziehbar darzustellen.

Das Ertragswertverfahren ist bei Grundstücken anzuwenden, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Wertschätzung bei der Kaufpreisfindung im Vordergrund steht, so zum Beispiel bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten sowie gewerblich genutzten Grundstücken.

Das Sachwertverfahren kommt demgegenüber bei solchen Grundstücken in Betracht, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nur unwesentlich ankommt, wo also die renditeunabhängige Eigennutzung im Vordergrund steht.

Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen u.a.:

• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind,
• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der ortsüblichen Miete),
• Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke,
• Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbständig verwertbar sind.