Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21-25 WertV gesetzlich geregelt. Es kommt vorrangig bei solchen Grundstücken in Betracht, bei denen es auf einen Ertrag oder eine Rendite nur unwesentlich ankommt, wo also die renditeunabhängige Eigennutzung im Vordergrund steht. Des weiteren steht es bei Immobilien im Vordergrund, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden (z.B. spezielle Fabrikanlagen, Infrastruktureinrichtungen, kulturelle Immobilien, für die kein Ertrag ermittelt werden kann und millitärische Einrichtungen). Grundsätzlich findet es seine Anwendung auch als stützendes zweites Wertermittlungsverfahren neben dem Ertragswertverfahren.

Es ist ein Kaufpreisvergleich, wobei der Substanzwert des Grundstücks (vorrangig der Bodenwert, der Wert der Gebäude und der Wert der Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von (normierten) Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden.

Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude
Der Herstellungswert von Gebäuden wird durch Multiplikation der Flächen- oder Raumeinheiten des Gebäudes (Quadratmeter Gebäudeflächen bzw. Kubikmeter Rauminhalt) mit den Normalherstellungskosten für vergleichbare Gebäude ermittelt. Dem so ermittelten Herstellungswert sind noch die Werte für besonders zu veranschlagende Bauteile, besondere Einrichtungen und Baunebenkosten hinzuzurechnen.

Normalherstellungskosten (NHK)
Professor Dipl.-Ing. Martin Mittag hat in einem Forschungsbericht aus seiner Baudatenbank zeitgemäße NHK für die meisten Gebäudearten ermittelt und diese für die Verkehrswertermittlung in Typklassen zusammengefasst. Hans Otto Sprengnetter hat diese Auswertung anhand vieler bundesweiter Kontrollbewertungen mit weiteren Parametern versehen und veröffentlicht. Die NHK basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard (so genannte Normgebäude).

Durch die Gliederung nach zeittypischen Bauweisen ist eine ausreichende Unterscheidung hinsichtlich des Ausbau- und Ausstattungsgrades im Erstellungsjahr möglich. Die Werte unterstellen eine normale Unterhaltung und Erneuerung. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über Jahr(zehnt)e hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Grundstücksgesamtmarkt sammeln kann.

NHK mit dem Basisjahr 1913 beziehen sich auf den Kubikmeter umbauten Raum, berechnet in Anlehnung an die DIN 277, Ausgabe 1950, und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Demgegenüber beziehen sich die NHK 95 auf den Kubikmeter Bruttorauminhalt, berechnet in Anlehnung an die DIN 277, Ausgabe 1987 und alternativ auf die Bruttogrundfläche (BGF) in einer nicht durch eine DIN vorgeschriebenen eigenwilligen Definition.

Zwischenzeitlich wurden durch Kleiber NHK mit dem Basisjahr 2000 in Euro veröffentlicht, die jedoch nur noch auf der Flächenbasis BGF genannt werden und außerdem durch unsystematische Rundungen ungenauer als der Vorläufer sind. Auch wurden systematische Fehler nicht behoben. Insbesondere bei der Bewertung von Ein- bis Dreifamilienhäusern ist der Flächenmaßstab weitgehend ungeeignet. In einer aktuellen Untersuchung des Gutachterausschusses für Gütersloh wird exemplarisch herausgestellt, dass sich bei Erstverkäufen eine deutliche Abhängigkeit der NHK vom Kubus zeigte und die Basis der BGF letztlich nicht als vorteilhaft angesehen wird.

Baunebenkosten (BNK)
Zu den Herstellungskosten gehören auch die BNK, welche als «Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderliche Finanzierung» definiert sind.

Die BNK hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab; sie sollen in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt werden.

Wertminderung wegen Alters
Die Alterswertminderung wird üblicherweise nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer ermittelt. Für gewerblich genutzte Objekte kommt auch die lineare Alterswertminderung zur Anwendung.

Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden
Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Mangelfolgeschäden zurückzuführen.

Die diesbezüglichen Wertminderungen werden auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zur Beseitigung der (behebbaren) Schäden und Mängel aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen.

Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschläglich schätzen, da

• nur zerstörungsfrei, augenscheinlich untersucht wird,
• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt. (Dazu ist die Beauftragung des entsprechenden Bauschadens-Sachverständigen notwendig.)

Restnutzungsdauer (RND)
Als RND ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist entscheidend vom technischen und wirtschaftlichen Zustand des Objekts abhängig, nachrangig auch vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile.

Gesamtnutzungsdauer (GND)
Hier ist die wirtschaftliche GND gemeint - nicht die technische Standdauer, die natürlich wesentlich länger sein kann. Nach der vorherrschenden Meinung ist die wirtschaftliche GND überwiegend auf 60 bis 100 Jahre mit fallender Tendenz begrenzt.

Die Verkürzung ergibt sich aus den in immer kürzer werdenden Abständen vorzunehmenden Modernisierungsmaßnahmen. Alternativ wäre es auch möglich, anstatt die wirtschaftliche GND zu verkürzen, die Instandhaltungskosten(sätze) sachgemäß zu erhöhen.

Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Sonstige bisher durch die Wertminderungen wegen Alters bzw. Baumängeln und Bauschäden noch nicht erfasste, den Verkehrswert beeinflussende Umstände werden einzelfallbezogen in geeigneter Weise durch Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt. Alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sind sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen u.a.:

• insbesondere wirtschaftliche Überalterung,
• überdurchschnittlicher Erhaltungszustand,
• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind,
• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der ortsüblichen Miete),
• Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke,
• Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbständig verwertbar sind.

Außenanlagen
Hierzu gehören die mit dem Grundstück festverbundenen Anlagen außerhalb der Gebäude, insbesondere Ver- und Entsorgungsanlagen vom Gebäude bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wege- und Hofbefestigungen und im Bodenwert nicht erfasste Gartenanlagen.

Marktanpassungsfaktor
Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis «vorläufiger Sachwert» ist in aller Regel nicht mit diesen Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis «vorläufiger Sachwert» an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels der Marktanpassungsfaktoren, die empirisch aus Kaufpreisen abgeleitet wurden.

Der Marktanpassungsfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der WertV ermittelten «vorläufigen Sachwerten». Er wird nach Objektarten und Regionen gegliedert abgeleitet durch Gegenbewertung von verkauften Grundstücken.