Der Residualwert wird auch Investorenmethode genannt. Er dient der Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises. In der Regel wird dieses Verfahren im Rahmen der Projektentwicklung eingesetzt, wenn ein Investor wissen möchte, welchen maximalen Grundstückspreis er zahlen kann, um das Projekt wirtschftlich zu realisieren.

Zunächst wird der vorläufige Verkehrswert der fertiggestellten Immobilie im Ertrags- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird das vereinfachte Ertragswertverfahren - ohne Abspaltung des Bodenwerts - eingesetzt, da ja gerade der Bodenwert ermittelt werden soll.

Anschließend werden sämtliche für die Realisierung erforderlichen Kosten einschließlich der (Zwischen-)Finanzierungskosten abgezogen. Daraus ergibt sich der maximal tragfähige Bodenwert als Residium.

Eingangsparameter sind Verkaufspreise oder Mieten zur Ermittlung des Verkehrswertes, Baukosten, Bauträgergewinn, Finanzierungskosten, Vertriebskosten. Das Ergebnis wird über die voraussichtliche Wartezeit (Zeitraum bis zur Fertigstellung) diskontiert (abgezinst).

Die fehlertheoretische Betrachtung des Residualwerts zeigt, daß dieser - auch Restwertmethode genannte - Ansatz eine sehr geringe mathematische Genauigkeit besitzt. Wenn man die Eingangsparameter nur geringfügig im Rahmen ihrer Genauigkeit modifiziert, dann kommt man schnell zu völlig unrealistischen Ergebnissen.

Ein einfaches Beispiel mag dies verdeutlichen:

Die beiden Ergebnisse streuen um 380 % obwohl die Eingangsgrößen nur um 10 % streuen.

Deshalb wird dieses Verfahren nur in einigen speziellen Sonderfällen eingesetzt, in denen man auf anderen - mit besserer statistischer Fehlertolleranz ausgestatteten Verfahren - nicht zum Ziel kommt.