|
|
|
 |
Ertragswert
Nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts
Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15-20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf der Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt. Die zur Ertragswertermittlung führenden Daten sind nachfolgend erläutert. Die 3 in der ImmoWertV normierten Varianten des Ertragswertverfahrens In der ImmoWertV ist das Ertragswertverfahren in 3 Varianten normiert. Neben dem altbekannten "Allgemeinen Ertragswertverfahren" gibt es das "Einfache oder Vereinfachte Ertragswertverfahren"  und schließlich das "Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge". Das letztere darf keinesfalls mit dem DCF-Verfahren verwechselt werden. Auch in diesem Verfahren werden die marktüblich (nachhaltig) erzielbaren Roherträge, vermindert um die üblichen Bewirtschaftungskosten mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer vervielfältigt, nur geschieht dies aufgrund objektspezifischer Besonderheiten in einzelnen Perioden nebeneinander. Man kann dadurch konkret absehbare unterschiedliche Ertragssituationen verarbeiten. Beispiel: Angenommen das Objekt ist noch für 6 Jahre fest vermietet (zu einem etwa 10 % über dem Markt liegenden Mietzins). Dann ist der Vervielfältiger bei einem LZ von 7 % 4,767. Danach bis zum Ende der Restnutzungsdauer in z.B. 26 Jahren wird der Mietzins marktüblich angesetzt. Der Vervielfältiger für die 2. Periode errechnet sich aus dem Vervielfältiger für 7 % und 26 Jahr abzüglich dem Vervielfältiger für 7 % und 6 Jahre (11,826 - 4,767 = 7,059). Wer sich die Mühe machen will und den Ertragswert für ein Objekt mit 26 Jahren Restnutzungsdauer und durchgängig marktüblicher Miete nach dem 3. Verfahren durchrechnet wird zum gleichen Ergebnis kommen, als wenn er es nach dem Allgemeinen Verfahren berechnet hätte. Dieses Verfahren hat nun wirklich nicht zu tun mit dem DCF-Verfahren der britischen Gutachter. Ertragsverhältnisse Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten zugrunde zu legen. Bewirtschaftungsaufwendungen (BWA) BWA sind Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. BWA umfassen die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger berücksichtigt. Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Finanzmathematisch handelt es sich um den Rentenbarwertfaktor einer nachschüssigen jährlichen Rente. In der Verkehrswertermittlung wirkt er als der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Er wird regelmäßig aus Marktdaten (Kaufpreisen und den ihnen zugeordneten Reinerträgen) abgeleitet. Welcher Liegenschaftszinssatz der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objektes und den zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnissen. Restnutzungsdauer Als RND ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist entscheidend vom technischen und wirtschaftlichen Zustand des Objekts abhängig, nachrangig auch vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile. Sonstige wertbeeinflussende Umstände Als sonstige wertbeeinflussende Umstände kommen insbesondere in Frage: Die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder Abweichungen der tatsächlichen von der ortsüblichen Miete aufgrund wohnungs- und mietrechtlicher Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrages oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. Alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sind sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen u.a.:
|
